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    • 什么是楼盘均价 如何影响着一个楼盘的销售


      来源:www.xjcare.com  2018-01-13 08:32


    什么是楼盘均价 如何影响着一个楼盘的销售 乐福居     2016-08-08 10:09

    [摘要] 购房的时候,关注度大的就是买房的价格,所谓的房价。房价面对媒体和你推广的时候,往往用了一个模糊的词语,那就是楼盘均价。例如:某某板块楼盘均价达到多少元每平方米,某某楼盘均价是多少钱,采用的是一个推广的效果。

    购房的时候,关注度大的就是买房的价格,所谓的房价。房价面对媒体和你推广的时候,往往用了一个模糊的词语,那就是楼盘均价。例如:某某板块楼盘均价达到多少元每平方米,某某楼盘均价是多少钱,采用的是一个推广的效果。

    第一:到底什么是楼盘均价呢?

    楼盘均价:顾名思义是楼盘的平均价格,它代表着一个项目整体的价位水平。

    先定均价,严格来说,是先根据景观因素、楼层因素、朝向因素、户型面积因素、其他特殊因素等定出每一个户型之间的单方差价,构建一个计算模型,这个模型里,只要你输入均价,就可以得出每一套的单价。

    开发商在开盘销售之前,根据当前的市场情况以及成本核算,定出要销售的小区中的销售价格,这个价格就是项目的均价。

    一个楼盘在推向市场时,先有均价,通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位,它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准,是这个楼盘售价的平均值;之后根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的价差系数。

    用拟定的均价乘以每栋楼的系数,得出这栋楼的销售平均价。

    第二:均价是买不到房的一个数据

    你若是去买房,问均价是多少,那给我来一套吧!对不起,每一个楼层的价格,每一栋楼的价格都有差异,因为朝向,户型,阳光的不同受面,都会影响到房屋价格。购房者在去售楼处咨询时会发现,用标着的“均价”来买房,往往是买不到的。除非你说我要一栋楼,这个可以有,直接用户均价就买到了,炒房团一般就是这么操作的。

    个人买房,就别想了,要不赚谁的钱去?楼盘的销售均价,更多用于估值,预算,面对媒体的推广新闻中使用的较多,同时也代表一个楼盘的价值取向。

    第三:楼盘是如何定价的呢?

    售价=成本+预期收益;实际当中的定价,就是根据定位,结合当前楼盘的价格,做出的一个均价,之后再去做具体的定价工作。

    首先,来说成本,正规的来讲,成本组成部分有很多。一是土地费用:包括土地出让金、拆迁安置补偿费、土地征用费,这个一般是个大头,有的地王楼盘这部分费用会占到40%以上。二是前期工程费:规划设计费、市场调查费,前期跑手续,公关费用等等。三是建筑安装工程费:建筑工程费、安装工程费、设备费等。这是一个大头,现在的建筑费用,30层以上的高层一般会在2000元左右,小高层会低一些,所以纯成本的房子真的价格很低。建议到农村,买块宅基地,自己盖房老划算了。四是市政公共设施费:包括基建费(道路水电煤气管道费等)和公共设施费(学校医院派出所等)两部分。五是管理运营费:公司职员工资、差旅费、食宿费、保险等。六是融资成本,贷款利息费:由于开发周期长而导致的一部分银行或外部贷款利息。七是税费:由房地产开发经营税费(房产税、土地增值税等)和行政管理税费(征地管理费、人防费等)组成。八其他费用:市场营销费、广告费、不可预见费等。

    其次,楼盘的预期收益主要靠市场预期,以及房地产开发商的综合情况制定。

    比如说这个附近楼盘均价一万,我也卖一万,只要质量和口碑差距不大,那风险也不会太大,一般都能消化的不错。

    如果开发商成本高,只能卖一万二才能回本,那我只能定一万二祈求市场还能消化出去,或者再捂捂这块地等房价上来了再卖。

    如果要快速周转资金,那就卖八千,如果市场不是太差,也能很快的消化掉。

    市场情况的预期,就比如2016年前后,各大城市纷纷房价暴涨,这时候的市场收益预期就会增大,涨几千每平米,那可是不得了。

    小编点评:

    一是影响楼价的因素有很多,重要的莫过于政策了,救市政策出来以后,很多城市的房价那是搜搜的往上涨。

    二是影响房价的是楼盘的综合情况,四大条件,交通,学校,环境,地段的商业氛围。

    三是往细了说也有小区环境、朝向、户型、周边配套等方面,这些因素综合影响着楼盘的房价。

    标签: 楼盘均价 地王楼盘

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