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    • 2018楼市:一房难求现象仍存 二手房价不会大浮动


      来源:www.xjcare.com  2018-01-14 16:49


      2018楼市 什么房子最难买

      2017年即将过去,用“冰封”来形容即将过去的一年似乎并不为过:截至12月24日,在还有7天的情况下,北京楼市成交量低迷已成为定局:合计住宅签约量只有26253套,预计全年只有2.65万套,这也是北京楼市网签以来的历史最低值,同比下调45%。

      从成交金额看,1750亿的住宅市场签约额也是最近3年的最低值。库存数据只有5万套,也刷新了历史最低纪录。而在二手房市场上,将近90%的成交房源价格下跌。

      然而,就在这样的淡市中,有买房人提出不同意见:“难道我遇到的楼市是‘假楼市’?为什么2017年我想买的几个楼盘根本买不到?”刚需人群买不到政策房中的限价保障房,改善人群买不到市场上的限价商品房。

      确实如此,正如股票市场,熊市也会有牛股。2017年,楼市出现了诸如中国玺、中骏天宸、泰禾丽春湖院子、华润城、华侨城和园等一房难求的“神盘”。而他们热销的最重要的原因,无一例外是销售价格由于政策限价而远远低于他们周边楼盘价格。至于属于保障房范畴的限价房,则即将成为历史,自住商品房将成为它的替代者。

      专家预测,2018年,楼市仍将延续2017年的态势,限购限贷政策仍然不会松动,市场依旧“冰封”,一房难求仍然会一房难求。

      淡季里的热销房

      今年北京楼市的销售冠军之争,虽然还有三天到年底,但冠军归属已经毫无悬念,招商地产中国玺将有望打破50亿元销售大关,成为继2013年和2016年之后第三个单盘一年超过50亿元的北京销冠军。

      而排名第二的如果不出意外,将是昌平别墅项目泰禾丽春湖院子。而它也将成为另一个销冠:别墅市场。

      这两个楼盘都跨越了930和317两大调控节点,并非房地产顺风顺水的市场周期,赢得了销售奇迹,除了战略与销售策略之外,价格是至关重要的因素。

      中国玺为少见的二环边内城项目,2015年拿地的楼面价为5万元/平方米左右,周边二手房价格已经达到10万+,但是受到预售价格管控影响,开发商不得不大幅调低预期,以7.95万元/平方米的均价取得预售许可,在“8万元”红线之下擦网通过。从价格横向对比来看,周边的二手房都处在8万元/平方米左右,但无论是使用年限和产品品质都无法与中国玺相提并论。

      这种楼盘就是目前被称为“市场限价房”的代表楼盘:一、楼面价高,市场价格期待高。二、当时政策限制,不能超过8万/平方米红线。三、周边竞争楼盘少,价值稀缺。

      这样的楼盘自然受到追捧。已经经过十几年市场教化的买房人自然知道其中的价值所在,因此,中国玺两次低调的开盘,直接提前锁定2017年楼市销冠军。

      据中国玺营销负责人介绍,被限制的价格,未来会在二手房上补涨。我们的客户都是高端改善人群,无论从自住还是从长期持有来看,它的价值远远大于它体现出的价格。

      而另一个别墅领域的销冠丽春湖院子,价格一样“亲民”,将近3万元的楼面地价,5万多元的单价。一改别墅端着架子卖的传统风格,直接将别墅产品进行了高周转运营。

      据泰禾集团营销部门负责人介绍,价格合理与客户定位的反逻辑是成就丽春湖院子的两大主因。

      说到客户定位,相关负责人解释,别墅的价格从单价来说再“亲民”,总价还是摆在那里的,它的客户一定是要有实力的,因此,“我们选择的客户就是那些认为2500万不贵的人群”。经过充分调研和客源判断,他们认为海淀客户具有更强的购买动机和资金实力,其中最关键的机会在于,海淀已多年没有低密度产品的新增供应,存在大量而有效的潜在需求。最终,丽春湖院子超六成客户来自于海淀,后期朝阳客户又占据剩余大半。互联网新贵、科技精英、企业高管等高知高智客群成为丽春湖院子的核心业主构成。

      2017年截至12月24日的北京销冠排行榜:从项目看,超过10亿网签金额的住宅合计有55个,其中有15个项目超过20亿,超过30亿的有6个,销售额最高的项目是中国玺,签约48.82亿。有望在2013年和2016年后,北京再次出现销冠超过50亿的签约。排名第二的是泰禾丽春湖院子,也是别墅项目的销冠,签约46.5亿。排名第三的是亦庄金茂府,签约40.06亿。第四是景粼原著,签约39.38亿。第五第六分别是泰禾昌平拾景园与首开华润城。

      逆势将成为检验大企业的试金石