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当前位置: 首页 > E网专题 > 买车租车 > 资深房产律师徐斌:买房有个坑 1cm就一万元




  •   除了业主肉眼看不到难以测量,第二个原因是法律没有给出层高不足、缩水怎么解决的办法。没有明确的法律规定,所以即使出现了这样的纠纷,开发商也不会特别担心,因为用什么样的标准来赔偿就需要掰扯很久,更何况这种的纠纷本来就少之又少!

      还有一个重要原因,开发商的收益远远高于违约成本。假设一套房子300万,面积是100平方米,也就是3万/平方米,如果面积缩水1平方米,那业主就损失3万。假设层高是3米,实际层高为2.9米,缩水0.1米,缩水1/30,那业主就损失10万。按照一梯两户计算,共20层计算,这栋楼的业主单因层高就损失400万,而现实中容积率、层数远比例子高很多。这些业主损失的,最终都成了开发商的收益,法律没有规定层高问题怎么解决,业主只能通过法律维权,所以开发商违约的成本几乎只有律师费,何乐而不为呢!起诉率之低,开发商获益之高,超乎想象。

      如何发现问题?

      法律没有明确的规定,开发商又这么肆无忌惮,业主遇到层高缩水只能认栽了吗?并不是的。漏洞给了开发商层高缩水的动力,而开发商拿地、审批、建设、验收等程序则给了业主发现问题的办法:

      第一,开发商拿地、审批、建设、验收等过程中都有严格的法律规定,开发强度、开发密度、绿化面积等经济技术指标都已经确定好了,层高也是与规划设计图纸,所以将规划图纸中层高和实际竣工层高对比一下,就可以知道开发商有没有偷业主的层高。

      第二,改变了建筑物的原规划设计。一般在合同中,会有关于变更规划的约定,如果变更的话会在某个区域公示,如果有异议要在几天之内提出,而这个公示区域几乎是业主难以关注。要避免开发商合理合法变更规划,则需要告知开发商如果变更公示的话,将变更内容书面告知你本人,做到及时关注,随时跟进。

      第三,未按照原规划设计图纸进行施工。设计与施工是紧密相关的,前者改变必然引起后者改变,承建商只能按照变更后的设计进行施工;另外一方面,二者也是分开的,审批用的是一个图纸,施工又是一个图纸,即使承建商知道,也可能装作不知道,最后开发商甩锅承建商。

      第四,施工错误导致房屋与规划不相符。我们经常说失之毫厘谬以千里,在房地产建设中也适用,错误和误差不一样,施工错误可能影响整个工程,而合理误差是政策允许的。业主看不到规划图纸,因而及时施工错误也无法知道,更何况层高缩水本来就难以察觉,因而在交房时第一时间查验!

      第五,施工误差过大导致难以符合图纸。合理的误差是法律可以接受的,而且也是行业认可的,但如果误差过大,就会导致层高不足。但无论误差多大,开发商都会说是合理误差,或者根本不说,所以只能用尽办法套取他们的信息。